分譲時に人気沸騰するような物件の情報を集めるには、新規分譲を行う不動産会社の「友の会」などに複数入会しておくことが有効です。
また、そのほか新聞広告などの媒体も凡念に注視していき、新築・中古情報は専門の住宅情報を定期購読して最新の情報を取り寄せるなど、積極的な情報収集が必要です。

沿線、間取り、価格等について広い範囲から素早く情報を得るには、インターネットで情報を収集するのが最も適していると思われます。

物件情報を出している不動産会社は「売主」会社や「販売代理」会社の場合もあれば、「売買仲介」会社の場合もあります。

仲介会社の場合、買主の依頼に基づいて物件探しから交渉、契約までをサポートしてくれますから、忙しくて色々と動けない人や、物件とその物件を販売している不動産会社の所在地が離れている場合、物件所在地周辺の不動産会社に取引を依頼したい」という人にメリットが大きいといえるでしょう。

不動産の売買や交渉の仲介を不動産会社に依頼する契約を媒介契約といいます。

不動産会社がこの媒介契約を締結したときには、物件特定のための必要表示、売買すべき価格・評価額、媒介契約の種類、有効期間、解除に関する事項、成功報酬等を記載した書面を作成し、記名押印して、依頼者(売主)に交付すること等が義務付けられています。

宅地、建売住宅、マンション等の分譲広告を見ていると、「お申込み証拠金〇〇円とご印鑑をご用意ください」などと表示されていることがあります。

申込書に必要事項を記入し、申込証拠金を預けることにより「この住宅を買います」という意思表示を行うことになります。

抽選の場合は申込みの前に登録が必要になります。また、申込み時には前年(ケースによっては前３ヶ年)の収入が証明できる書類(源泉徴収票や納税証明書等)が必要な場合があります。

【 申込証拠金の意味 】
物件購入の申込みの際に買主が売主に支払う金銭のことで、一般的には購入者の申込みが真剣であることを証明したり、申込み順位を確保するために授受されるものです。
これは別に申込金、予約金、手付金とも呼ばれています。

不動産取引には複雑な法律等が絡み合っているため、宅地建物取引業法(以下宅建業法)は不動産会社が売主となったり、媒介を行う場合には、購入者に対して売買契約に先立って一定の重要な事項について、書面で説明するように義務付けています。これを重要事項の説明といいます。

重要事項の説明は不動産の専門家といえる「宅地建物取引士」が購入希望者に対し「宅地建物取引士証」を提示し、自分が有資格者であることを証明した上で物件の内容や取引条件などを説明する義務があります。

重要事項は、購入対象物件に関する事項と取引条件に関する事項とに分けられますが、これら法定の一定事項を説明すれば十分であるというものではなく、これら事項以外であっても、説明しないことにより買主に不測の損害を与えるような事実があれば、説明しなければなりません(宅建業法第47条)

不明な点があれば、重要事項説明を受ける時点で十分に納得するまで説明を受けるようにしましょう。

重要事項の説明を宅地建物取引士から受けて、取引しようとする物件に関する権利関係、法令上の制限、その他物件取引の諸条件について納得したなら、売買契約の手続きに入ります。契約は口頭でも有効ですが、宅建業法では取引の安全買主保護の見地から、不動産会社が自ら当事者として売買契約を締結するときには、買主に一定の事項を記載した書面(売買契約書)を交付するように義務付けています。

媒介の場合も同様に取り扱われます。契約書に記載される事項は、購入する物件や取引の条件によって様々なパターンがありますが、基本的な事項は次のとおりです。

⑴記載しなければない必要事項
・当事者(売主、買主)の氏名、住所
・物件を特定するために必要な表示
・所在および住居表示、登記上の地番・家屋番号、土地面積、建物面積等
・代金の額、支払い方法、支払い時期
・物件の引き渡し時期…通常新規分譲物件の場合には、竣工予定日とともに若干の余裕をみた買主への引渡予定日をその時期として表示します
・所有権移転登記の申請時期…買主が売主代金の支払いを完済したときを所有権移転の時期とします

⑵定めがあれば記載する事項
・代金以外の金際の授受
・契約の解除
・損害賠償額の予定・違約金
・住宅ローン不成立時の処置
・危険負担
・瑕疵担保責任
・租税その他の公課の負担

ある物件の購入意思を固め、その申込みから物件の引渡しを受けるまでには、さまざまな名称で売買代金を支払います。

一般的な代金支払いの流れは次のとおりとなります。

⑴申込証拠金
その物件を購入したいとする意思表示のための証拠として、または、申込み順位の確保のため、一般的に5万円～10万円程度を不動産会社に預けることが多いようです。

⑵手付金…売買の本契約締結時
手付金は売買契約を締結する際に、契約当事者の一方から相手に対して交付される金銭その他の有価物をいいます。手付金は契約が約定どおり履行されるときは、売買代金の一部に充当されます。

⑶内金(中間金)…買主の履行の着手
内金は売買代金の一部弁済金をいい、前払いの性格を持っています。売買代金の金額を一時支払わず、2回以上に分けて支払う場合の最終残代金以外のもので、内入金とも呼ばれています。買主が売買代金の一部である内金を売主に支払ったときには、買主は契約の履行に着手したことになり、売主は手付金を倍返しして契約解除ができなくなります。

⑷残代金…本物件の引渡し時または融資実行時
売買代金の残金や諸費用を支払って、物件の登記を行います。

残金は売買代金から既に支払っている申込証拠金、手付金、内金を引いた金額になります。残金が融資額より多い場合はその分を現金等で準備しなければなりません。

また、建物の引渡しから住宅ローンの実行までに期間がある場合は、一時的に銀行などからつなぎ融資を受けることが必要になります。

新規分譲マンションや建売住宅の場合には、登記の手続きは不動産会社が手配してくれますが、中古物件を購入したり、媒介等で自分の不動産を手放したりする場合には、所有権の移転登記手続きについてもある程度の知識をもっておく方がよいでしょう。

登記がなぜ必要かといえば、登記は第三者にその不動産が自分のものだと主張できる対抗要件になっているからです。

不動産の売買契約を結んだ売主は契約に定められた通りの完全な物件や権利を買主に給付することを期待されています。

それなのに物件に瑕疵(隠れた欠陥)があった場合には、売主は一定の責任を負わなければなりません。

「瑕疵」とは「キズ」のことで、ここでいう「隠れた」というのは通常の一般人が世間並の注意を払ってもその存在がわからない場合をいいます。

これを「売主の瑕疵担保責任」といい、民法上、売主は瑕疵担保責任を負わなければなりません。

また、特約により瑕疵担保責任についての特約を結ぶこともできますから、契約締結には必ず確認が必要です。

隠れた瑕疵が民法上の瑕疵担保責任の対象となるかどうかを売主・買主が争っていたのではなかなか問題解決には至りません。

そこで新築物件の売主が自主的に建物の部位別に欠陥部分の補修を約束している場合があります。これがアフターサービスです。

購入した物件に買主が欠陥(瑕疵)を発見して売主に通告しても、売主側がその欠陥を通常予想される商品の状態を逸脱した欠陥だと承諾しなければ、結局裁判で争うしかなく、時間とお金がかかるほか、欠陥に対する迅速な対応がとれません。

そこで売主が営業ツール又は消費者サービスの一環としれ自主的に欠陥部分の補修を無償で行うものがアフターサービスであり、売主が約束した部位別のサービス期間内については、買主の使用責任や経年劣化等を除いて、欠陥部分を迅速に補修する業者の自主的サービスです。

「住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)」により、新築住宅の売主等は、新築住宅のうち構造耐力上主要な部分(構造躯体)と雨水の侵入を防止する部分(屋根、外壁の仕上、下地等)について、10年以上の瑕疵担保責任が義務付けられています。

また、国土交通大臣の登録を受けた住宅性能評価機関が工事会社や不動産会社等からの依頼に基づいて個別の住宅の性能をチェックし、住宅性能評価書を交付する制度(任意)もあります。

せっかく10年以上の瑕疵担保責任を義務付けても、売主等に十分な資力が備わっていなかったり、経営破綻した場合には、瑕疵担保責任が履行されない恐れがあります。

そこで、品確法に規定する新築住宅を対象に、①保証金の供託、または、②住宅瑕疵担保責任保険への加入により、資力を確保することが義務付けられています。